סכסוך שכנים - תביעה מפקח בתים משותפים

מנהל המשרד, הינו עו"ד ושמאי מקרקעין, שילוב מקצועות המקנה יתרון, ידע וניסיון בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, בכללו ייעוץ וייצוג לשכנים-דיירים בבניין משותף, כיצד לפעול נגד שכן מזיק או המפר את התקנון או את החוק, בין בתביעה ובין במכתב התראה.

 

להלן דוגמאות לסוגיות בהם המשרד בודק ומטפל בין שכנים:

  • הודעה ואזהרת שכן לחדול מהפרעתו לאורח ואיכות החיים באזור מגוריו ובבניין המשותף. הפרעות כגון רעש[1], לכלוך בחדר מדרגות.
  • הודעה ואזהרת דייר לעמוד בהתחייבויות התקנון המשותף, ובכלל זה במיסי וועד הבית.
  • כתיבת כתב תביעה נגד דייר להגשה למפקח על הבתים המשותפים או כתביעה קטנה או כתביעה לב"מ שלום.

להלן דוגמאות של סעיפי ניסוחים של טענות נפוצות בסכסוך שכנים בתביעה מול מפקח הבתים המשותפים:

  • סעיף 71 ב'(א) לחוק המקרקעין קובע, כי לצורך הרחבת דירה בבניין משותף, יש צורך בקבלת הסכמתם של 75% מדיירי הבניין כאשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם:

"שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 28) תשס"ח-2008

71ב.   (א)  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה"

  • אמנם, סעיף 62 (א) מבקש יותר אישורים של השכנים, אך הנתבע מבקש לראות ולקבוע את החלל כהרחבה לדירתו:

"תקנון מוסכם

  1. (א)  בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
  1. בהתאם לפס"ד ישעיהו (ע"א 10322/03), הפתרון הראוי במקרה כזה, הינו בדרך של הסכמה חוזית בין בעלי הדירות, כלומר, להכליל הוראות מיוחדות על כך בתקנון הבית המשותף ולרשום את התקנון בלשכת רישום המקרקעין. פעולה כזו תבטיח את התוקף של ההסכמה החוזית בדבר ניצול זכויות הבניה, גם כלפי דייר חדש ותמנע חיכוכים ומאבקים משפטיים בין בעלי הדירות.
  2. בנוסף, הנתבע שכנגד פרץ-פתח חלון בחדר השינה שלו, שפונה לכיוון חדר השינה של התובע שכנגד. גם פעולה זו נעשתה ללא בקשה וללא אישור של הנתבע שכנגד, וכן ללא אישור של 75% מהשכנים, וכן ללא היתר בנייה ורישיון.
    • הוספת חלון הפונה לשכן, מצרה את פרטיותו, עיקרון המכונה במשפט העברי 'היזק ראייה', ובדומה התקבל בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 23: "לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס".
  3. במידה ובניות-הרחבותיו של הנתבע שכנגד יישארו על כנם, עליו לשלם שווי יחסי לשאר השכנים, לפי חלוקת זכויות הבנייה. ביהמ"ש העליון קבע, כי אחוזי בנייה בלתי מנוצלים, יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית המשותף. ניצול זכויות אלה על ידי אחד השותפים, בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות, ולפיכך הענקת זכויות בנייה לבעל דירה פלונית, תוך שלילה, למעשה, של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם של שאר הדיירים.
    • במקרה שהתקבלה החלטה כזו, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

שאלה: האם כדאי להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות, או למפקח על הבית המשותפים?

תשובה: התשובה רלוונטית רק בתחום שיש למפקח לביהמ"ש סמכות זהה, כך שהתובע רשאי לבחור, וזה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות, למפקח יש סמכות ייחודית (אין אפשרות לפנות לביהמ"ש במקום פנייה למפקח). וזו לשון החוק:

  1. (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

קישורים בתחום:

חזרה לדף הבית

 

[1]  תקנות למניעת מפגעים מ 1977 של מדידת רעש, קובעות מהו רעש בלתי סביר ומהו הסף העליון של רעש המותר בשיפוץ בית או דירה: אם רעש נמשך יותר מ- 9 שעות ביום, יהיה הגבול העליון המותר 50 דציבלים בתוך בית נמצא באזור מגורים. רמת הרעש המותרת בלילה היא 40 דציבלים. התקנות החדשות שנכנסו לתוקף מ - 27.4.11 אומרות שחל איסור על ביצוע עבודות שיפוץ או בניה באזורי מגורים החל מהשעה 22:00 בערב ועד 7:00 בבוקר. ביום שישי רעש הנובע מהשיפוצים מותר עד השעה 17:00.  לגבי רעש הנובע מהפעלת ציוד הנדסי ומכלים כבדים מכאניים העוסקים בחפירה, הריסה או שבירה, חל איסור להשתמש בהם מ19:00 בערב עד 7:00 בבוקר. אלה שמבקשים לשפץ את ביתם  או לבצע בו תיקונים, יידרשו לפעול על-פי התקנות של רפורמת הרעש.

http://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%A8%D7%A2%D7%A9_%D7%A9%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%A6%D7%99%D7%9D_%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D_%D7%91%D7%90%D7%99%D7%96%D7%95%D7%A8_%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%99%D7%9D

כניסות: 16010
קטגוריה: מקרקעין עידכון אחרון ב-ראשון, 03 יוני 2018 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים עיקריים באתר (לחץ על הכותרת לכניסה לדף):

מעבר לדף:       ייצוג משפטי ועריכת כתבי בי-דין לערכאות בתי המשפט

מעבר לדף:       ניסוח מכתב משפטי הכולל תמצית זכויות לפי הדין, דרישה לפיצוי או מעשה ואזהרה

מעבר לדף:       תביעות כספיות - נזיקין (לשון הרע, תביעות קטנות, רשלנות מקצועית, תאונות דרכים)

מעבר לדף:       דיני מקרקעין, חוזה שכירות (דוגמא), הוצאת דייר סרבן-פינוי שוכר, סכסוכי שכנים, התנגדות להיתר בנייה/תב"ע, הפחתת היטל השבחה

מעבר לדף:       עריכת חוזים - הסכמים (סעיפים השומרים על טובת הלקוח, צרכנות - ביטול או תביעה בגין עסקה לא הוגנת, הסכמי לאתרי אינטרנט, תקנונים משפטיים)

מעבר לדף:       דיני עבודה  (פיצויי פיטורים, הלנת שכר, שעות נוספות, הרעת תנאים, דמי נסיעות, קרן פנסיה, דמי חופשה, דמי הבראה)

מעבר לדף:       מאמרים במשפט העברי, ושילובו בדין הישראלי

מעבר לדף:       פנייה מקוונת לייעוץ משפטי ראשוני, אודותינו  - רזומה והשקפת המשרד

מעבר לדף:       ערוץ היוטיוב של המשרד

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, עורך דין ושמאי מקרקעין, נושא תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, בעל ניסיון בפרקטיקה המשפטית ובשמאות מקרקעין, עבד כשכיר בייעוץ משפטי במשרד ציבורי ובמשרדים פרטיים בתחום הדין האזרחי ומקרקעין. השקפת העולם של המשרד, תואמת וכפופה לכללי התורה והצדק: "דַּבְּרוּ אֱמֶת, אִישׁ אֶת רֵעֵהוּ אֱמֶת וּמִשְׁפַּט שָׁלוֹם, שִׁפְטוּ בְּשַׁעֲרֵיכֶם" (זכריה ח') ומתן שירות אדיב.
האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על מכשולים משפטיים שנקרים בהתנהלות היומיומית של כל אדם, וכן על מקרי עוולה חריגים ונושאים חברתיים ציבוריים, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם לעמדת וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, ובהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זהמשום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר עם עורך-הדין יונתן לוי בירותי:

טלפון: 025712262
דוא"ל: lawyeryb@gmail.com
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
פקס: 15325712262
המשרד ממוקם במרכז העיר בירושלים.