הגשת התנגדות להיתר בנייה או לתב"ע

משרדינו מתמחה בתחום המקרקעין (הן בעריכת דין והן בשמאות מקרקעין), כולל ידע מקצועי וניסיון בניתוח בקשות להיתרי בנייה ובקריאת תכניות בניין מפורטות ותכניות מתאר מקומיות.

כאשר בסביבת מגורי דירה שבבעלותכם, עולה בקשה מאחד השכנים להיתר בנייה או להיתר תכנית מתאר מקומית/מפורטת שהפקיד, ניתנת לכם על פי חוק, זכות להתנגד.

הנכם מוזמנים לקבל ייעוץ ראשוני על מנת לבחון את הסיכויים והשיקולים בכדי להגיש את ההתנגדות.

1.  התנגדות להיתר בנייה

הוועדה המקומית מאפשרת להגיש התנגדות לבקשה (ללא טופס מיוחד) בתוך 60  יום מתאריך קבלת ההודעה. אם ותוגשנה התנגדויות, הן תצורפנה לבקשה לקראת הדיון במליאת הועדה המקומית. ראוי שמומחה לתכנון ולבנייה (כגון: עו"ד נדל"ן או שמאי מקרקעין) יערוך את ההתנגדות להיתר הבנייה, מאחר והנושאים שיילקחו בחשבון בוועדה [המקומית, או בוועדת ערר] הם יהיו נושאי תכנון בלבד (ולא למשל קניינים), הנובעים מתוכנו של היתר הבנייה, כגון:

תאימות לתב"ע, שיקולי אופי הבינוי והתאמה לסביבה תוך סקירת המפגעים לשכנים ולציבור, עמידה בקריטריונים של תקנות התכנון והבנייה, הוראות הוועדה המקומית, נזקים ומטרדים (הסתרת אור ושמש, צמצום נוף ו/או חסימת זרימת אוויר חופשית, רעש מהשימוש במבונה) לבעלי המקרקעין באזור, פגיעה בפרטיות, צמצום רווח בין בניינים, רעש, עשן, לכלוך, בטיחות, חוסר מקום חנייה, קשיים בדרכי גישה, פגיעה אדריכלית בבניין, פגיעה בזכויות בניה, פגיעה במתקנים משותפים, מטרדים בזמן הבניה (רעש/אבק/לכלוך), פגיעה ביסודות הבנייה, הגדלת היטל ארנונה בגין הרחבת תקרה של שכן מלמעלה.

הנך מוזמן לקבל ייעוץ ראשוני, על מנת לבחון את הסיכויים והשיקולים בכדי להגיש את ההתנגדות.

• טיפול בבקשה להיתר בבית משותף אשר לא נחתמה על ידי שותפים בנכס:

במקרה של הגשת בקשה להיתר בנכס שרשום כבית משותף (בניין עם מספר דיירים), ואחד (או יותר) מהשכנים או השותפים לא חתמו על הבקשה להיתר בנייה, הוועדה המקומית תשלח בדואר רשום עותק של הבקשה להיתר בנייה אל כל אחד מהשכנים/השותפים אשר לא חתם עליה. הוועדה המקומית תאפשר לשותפים להגיש התנגדות בכתב. אם אחד (או יותר) מהשכנים/השותפים הגיש את התנגדותו לבקשה, תצורף התנגדותו לדיון בפני מליאת הועדה המקומית.

מתנגד שנפגע מתכנית, יש לו זכויות נרחבות, כאמור בתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016.

בתקופה זו לא יופק היתר הבנייה.

• דחיית הבקשה להיתר על ידי הועדה

במידה ודחתה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בנייה, במלואה או בחלקה, רשאי המבקש או המתנגד לערער על החלטת הועדה המקומית בפני ועדת ערר, תוך 30 ימים מיום קבלת החלטת הועדה.

2.  התנגדויות לתכניות:

המעוניין במקרקעין הכלולה במסגרת התוכנית המופקדת (תוכנית מתאר ארצית, תוכנית לתשתיות לאומיות, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מיוחדת, תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מפורטת, תוכנית לשימור אתרים, תוכנית לפי חוק משק גז טבעי, תוכנית דרך), ורואה את עצמו נפגע על ידה, רשאי תוך 60 יום מיום הפקדתה, להגיש התנגדות לה. ההתנגדות צריכה להיות מנומקת, כגון:

פגיעה אורבנית, תאימות לתב"ע, שיקולי אופי הבינוי והתאמה לסביבה תוך סקירת המפגעים לשכנים ולציבור, עמידה בקריטריונים של תקנות התכנון והבנייה, הוראות הועדה המקומית, נזקים ומטרדים (הסתרת אור ושמש, צמצום נוף ו/או חסימת זרימת אוויר חופשית, רעש מהשימוש במבונה) לבעלי המקרקעין באזור, פגיעה בפרטיות, צמצום רווח בין בניינים, רעש, עשן, לכלוך, בטיחות, חוסר מקום חנייה, קשיים בדרכי גישה, פגיעה אדריכלית בבניין, פגיעה בזכויות בניה, פגיעה במתקנים משותפים, מטרדים בזמן הבניה (רעש/אבק/לכלוך), פגיעה ביסודות הבנייה.

ומוגשת בכתב, לצד תצהיר חתום ע"י עו"ד.

לאחר תום תקופת ההתנגדויות, בדרך כלל מתקיים דיון בהתנגדויות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר המלצותיה עוברות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הוועדה המחוזית עורכת דיון משלה, בנוכחות מגיש התוכנית והמתנגד, או נציג המתנגדים ומתקבלת החלטה האם לאשר את התוכנית, לבטלה לשנותה וכד'. על החלטה בהתנגדות ניתן להגיש ערר על-פי ההליכים הקבועים בחוק (סעיף 100(.

התנגדות לתוכנית דרך החלה בשטח בנוי, תוגש תוך 60 יום מהיום שפורסמה בעיתונות ההודעה על הפקדת התוכנית הנידונה. התנגדות לתוכנית החלה בשטח אחר, תוגש תוך 30 ימים מיום שפורסמה ההודעה, כאמור. "שטח בנוי" – שטח שייעודו מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, מלונאות מוסדות ציבור וממשלה במרחק שלא עולה על 100 מטר מגבול תוואי הדרך המוצעת/מתוכננת בתוכנית שפורסמה. הוועדה המחוזית תדון בהתנגדויות ותחליט בה תוך 30 יום מתום מועד הגשת ההתנגדויות ותחליט בעניין התוכנית (אישורה, דחייתה או לשנותה) מיד לאחר תום שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהן.

אם לא הוגשו התנגדויות, ייראו את התוכנית מאושרת תוך 20 יום מתום מועד הגשת ההתנגדויות.

תכנון מפורט התואם תוכנית מתאר מקומית, משליך, גם על מידת שיתופו של האזרח. הליך ההתנגדות הינו הליך השומר על עקרון הטיעון בהליכי התיכנון והבנייה. שיתוף זה מטרתו לשפר את ההחלטות בהליכי התיכנון.

הנכם מוזמנים לקבל ייעוץ ראשוני, על מנת לבחון את הסיכויים והשיקולים בכדי להגיש את ההתנגדות. 

דוגמאות לניסוח טענות מנומקות של התנגדות:

• שינוי תכנוני עלול להוות תקדים בשכונה ובאופי הבנייה בה, דבר שיהווה "נטע זר".
• הוספת חלונות הפונים לשכנים, ובכך מצרים את פרטיותם, עיקרון המכונה במשפט העברי 'היזק ראייה', ובדומה התקבל בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.23: "לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס".
• שינויי ייעוד משנה את אופי השכונה.
• ייטען שזוהי פעולה תכנונית שאינה מהותית, אלא טכנית שבאה להכשיר יותר זכויות בנייה.
• גודל הבנייה עלול לפרוץ ולהמריץ בעלי בתים אחרים להגדיל ביתם, ובכך ישתנה אופי וגודל הבנייה, ויגדיל את הצפיפות ויצמצם את קווי הבניין.
• מנוגד או אינו לפי רוח תכנית ______ שחלה במקום שקובעת את שטח הבניה ל-_______, עם צפיפות של ______ יח"ד. תכנית זו משנה באופן בולט ומהותי את אופי החלקה ללא כפוי שעולה מהשטחים שאושרו בהפקדת התכנית. 
• בעיית-מצוקת חנייה בסמוך לנכס, בהתאם לתקני חניה.
• בעיית רעש מהנכס, ברמה גבוהה/חזקה יחסית ל???? בשכונה, וזאת מעצם טבעו ושמושו. הגדלת שטחי בנייה בנכס, תגדיל את כמות הדיירים בו, ומן הסתם גם את הרעש ממנו וסמוך לו.
• הגדלת אחוזי בנייה והבנוי בנכס תגדיל את הציפוף בנכס ובשכונה, דבר שאינו לרווחת מרשיי בפרט והשכונה בכלל.
• קווי הבניין בצד צפון יהיה ??????, דבר חריג בבניה צמודת קרקע, ובכלל פוגע משמעותית בבניין הצמוד מ-???.
• פגיעה בקניין וירידת ערך הבתים הסמוכים בפרט, והבתים בשכונה בכלל. לשקול לצרף לטענה חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר תאשש את הטענה.

תוכלו לקרוא דוגמאות של התנגדויות שונות כאן.

ראו גם:

• אתר 'כל זכות': הגשת התנגדות לתוכנית בניה (הליך)

• קודם
• הבא