סכסוך שכנים - תביעה מפקח בתים משותפים

מנהל המשרד, הינו עו"ד ושמאי מקרקעין, שילוב מקצועות המקנה יתרון, ידע וניסיון בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, בכללו ייעוץ וייצוג לשכנים-דיירים בבניין משותף, כיצד לפעול נגד שכן מזיק או המפר את התקנון או את החוק, בין בתביעה ובין במכתב התראה.

 

להלן דוגמאות לסוגיות בהם המשרד בודק ומטפל בין שכנים:

• הודעה ואזהרת שכן לחדול מהפרעתו לאורח ואיכות החיים באזור מגוריו ובבניין המשותף. הפרעות כגון רעש[1], לכלוך בחדר מדרגות.
• הודעה ואזהרת דייר לעמוד בהתחייבויות התקנון המשותף, ובכלל זה במיסי וועד הבית.
• כתיבת כתב תביעה נגד דייר להגשה למפקח על הבתים המשותפים או כתביעה קטנה או כתביעה לב"מ שלום.

להלן דוגמאות של סעיפי ניסוחים של טענות נפוצות בסכסוך שכנים בתביעה מול מפקח הבתים המשותפים:

• סעיף 71 ב'(א) לחוק המקרקעין קובע, כי לצורך הרחבת דירה בבניין משותף, יש צורך בקבלת הסכמתם של 75% מדיירי הבניין כאשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם:

"שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 28) תשס"ח-2008

71ב.   (א)  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה"

• אמנם, סעיף 62 (א) מבקש יותר אישורים של השכנים, אך הנתבע מבקש לראות ולקבוע את החלל כהרחבה לדירתו:

"תקנון מוסכם

62. (א)  בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

2. בהתאם לפס"ד ישעיהו (ע"א 10322/03), הפתרון הראוי במקרה כזה, הינו בדרך של הסכמה חוזית בין בעלי הדירות, כלומר, להכליל הוראות מיוחדות על כך בתקנון הבית המשותף ולרשום את התקנון בלשכת רישום המקרקעין. פעולה כזו תבטיח את התוקף של ההסכמה החוזית בדבר ניצול זכויות הבניה, גם כלפי דייר חדש ותמנע חיכוכים ומאבקים משפטיים בין בעלי הדירות.
3. בנוסף, הנתבע שכנגד פרץ-פתח חלון בחדר השינה שלו, שפונה לכיוון חדר השינה של התובע שכנגד. גם פעולה זו נעשתה ללא בקשה וללא אישור של הנתבע שכנגד, וכן ללא אישור של 75% מהשכנים, וכן ללא היתר בנייה ורישיון.
   • הוספת חלון הפונה לשכן, מצרה את פרטיותו, עיקרון המכונה במשפט העברי 'היזק ראייה', ובדומה התקבל בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 23: "לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס".
4. במידה ובניות-הרחבותיו של הנתבע שכנגד יישארו על כנם, עליו לשלם שווי יחסי לשאר השכנים, לפי חלוקת זכויות הבנייה. ביהמ"ש העליון קבע, כי אחוזי בנייה בלתי מנוצלים, יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית המשותף. ניצול זכויות אלה על ידי אחד השותפים, בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות, ולפיכך הענקת זכויות בנייה לבעל דירה פלונית, תוך שלילה, למעשה, של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם של שאר הדיירים.
   • במקרה שהתקבלה החלטה כזו, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

שאלה: האם כדאי להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות, או למפקח על הבית המשותפים?

תשובה: התשובה רלוונטית רק בתחום שיש למפקח לביהמ"ש סמכות זהה, כך שהתובע רשאי לבחור, וזה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות, למפקח יש סמכות ייחודית (אין אפשרות לפנות לביהמ"ש במקום פנייה למפקח). וזו לשון החוק:

72. (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

קישורים בתחום:

• תדריך לתביעות בפני המפקח על רישום מקרקעין
• תדריך כל זכות
• פרטים של לשכות רישום המקרקעין
• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

חזרה לדף הבית

 

[1]  תקנות למניעת מפגעים מ 1977 של מדידת רעש, קובעות מהו רעש בלתי סביר ומהו הסף העליון של רעש המותר בשיפוץ בית או דירה: אם רעש נמשך יותר מ- 9 שעות ביום, יהיה הגבול העליון המותר 50 דציבלים בתוך בית נמצא באזור מגורים. רמת הרעש המותרת בלילה היא 40 דציבלים. התקנות החדשות שנכנסו לתוקף מ - 27.4.11 אומרות שחל איסור על ביצוע עבודות שיפוץ או בניה באזורי מגורים החל מהשעה 22:00 בערב ועד 7:00 בבוקר. ביום שישי רעש הנובע מהשיפוצים מותר עד השעה 17:00.  לגבי רעש הנובע מהפעלת ציוד הנדסי ומכלים כבדים מכאניים העוסקים בחפירה, הריסה או שבירה, חל איסור להשתמש בהם מ19:00 בערב עד 7:00 בבוקר. אלה שמבקשים לשפץ את ביתם  או לבצע בו תיקונים, יידרשו לפעול על-פי התקנות של רפורמת הרעש.

http://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%A8%D7%A2%D7%A9_%D7%A9%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%A6%D7%99%D7%9D_%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D_%D7%91%D7%90%D7%99%D7%96%D7%95%D7%A8_%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%99%D7%9D

כניסות: 41952