פיצויי ירידת ערך מקרקעין בגין תוכנית פוגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

 

חוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 קובע בסעיף 197 את העיקרון העומד בבסיס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית מתאר, כדלקמן:

" נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
"התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר  עברה התקופה".

בכפוף לסייגים לחובת הפיצוי לפי סעיף 200, בו קיימות 11 הוראות, המתייחסות לעניינים הבאים:

" לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם.
קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם.
הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים.
הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החצוני.
איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מיקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון , סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים.
איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה.
הגבלת דרכי השימוש בבנינים.
קביעת קו במקביל לדרך, שמעברו לא יבלוט שום בנין.
חיוב להתקין על ידי בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה.
חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על ידי בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית.

לסיכום: ניתן לפגוע בענייננו של הפרט לטובת הכלל ככלל. מנגד, החוק מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך הנכס בגין פגיעה מתוכנית (לא כולל הפקעה). על מנת שהוראות סעיף זה תחולנה יש לקיים את שלושת היסודות הבאים במצטבר: הראשון, כי המדובר בפגיעה המפורטות בהוראות השונות; השני, כי המדובר בפגיעה למטרה ראויה ושלא תעבור את תחום הסביר; והשלישי כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוי.

 

טיפול בתביעה

 

עם הגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומית, על הוועדה להודיע לכל מי שעלול להיפגע מקבלתה על הגשתה, וליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. בכלל זה גוף משפטי, שנתן התחייבותו לוועדה המקומית כי ישא בעול התביעות לפי סעיף 197 לאור אישורה של התכנית הפוגעת. על הוועדה לדון וליתן החלטה בתביעה בתוך 90 ימים ממועד הגשתה. לאחר קבלת ההחלטה האמורה, על הוועדה המקומית להודיע לתובע וכן לכל מי שהשמיע טענותיו בפניה, מהי החלטתה.אם החליטה הוועדה לדחות התביעה או כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הוועדה המקומית, רשאים לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה לידיהם. אם קבלה הוועדה המקומית את התביעה בחלקה, והתובע חולק על הסכום שנפסק לו – ימונה שמאי מכריע בהסכמה או ע"י ועדת ערר (באין הסכמה כאמור). אף כאן חובה על הוועדה המקומית לשלוח הודעה על מינוי השמאי לכל מי שעלול להיפגע מהחלטת השמאי, וחובה על השמאי ליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. ערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטתו (מוגש לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה). הוגש ערר כאמור, וועדת הערר נתנה החלטה, ניתן להגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה משפטית בלבד. יש להגיש הערעור תוך 45 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה.

הרשויות עומדות בתוקף על זכותן לגבות את ההיטל ההשבחה, ואף נקבע לאחרונה מנגנון מהיר לסיום המחלוקות בנושא היטל ההשבחה בין האזרח לרשות וזאת במסגרת תיקון 84 .

 

מי רשאי לתבוע ?

התביעה אפשרית רק על מי שהיה בעל הנכס בזמן אישור התוכנית הפוגעת. דוגמא לתוכנית פוגעת אישור כביש סואן צמוד לבית מגוריך. את התביעה יש להגיש תוך 3 שנים מתחילת תוקף.

הפיצוי הוא ל-100% הנזק:

התחשיב יבוצע לפי מצב קודם לעומת המצב המצב חדש, כך שהפיצוי בגין הפגיעה היינו הפרש בין השווים

 

היום הקובע לחישוב הפיצויים הוא (סעיף 119(ב)): "מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197".

 איך מגישים התנגדות לתוכנית בטרם אושרה?


התוכניות מופקדות להתנגדות בועדות התכנון והבנייה לפרק זמן של 60 יום , הוועדות מודיעות על התוכנית במודעות הקטנטנות העיתונות וקשה על בלתי אפשרי לעקוב אחריהן.

 

פסיקות לענין תחום הסביר של הפגיעה

בפס"ד ה"פ 1167/94 הורביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, פסקה כב' השופטת אסתר קובו, בבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 14.04.1996 כדלקמן:
"נראה לי כי ראוי לאמץ את קנה המידה של הדין הגרמני ובמקרה הנדון פגיעה שהיא למעלה מ-10% מערך המקרקעין הינה פגיעה שהיא בלתי סבירה במובן סעיף 200. למסקנה זו ניתן להגיע גם לאור הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו המבסס את זכות הקניין כזכות שיש להגן עליה" (הדגשה שלי: ה.ח).

בע"א 974/91 מיום 26/01/1997 עמיר חברה קבלנית בע"מ ופנינת חן רחובות (1973) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה והועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז המרכז נפסקו פיצויים  הקטנים מ-10% תוך שהפסק מגלה ליברליות ראויה להדגשה כלפי בעלי נכסים כתוצאה משינויים בתוכניות בנין עיר.

בע"א 4890/90 – אלישר נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח' (עמ' 877) נפסק בין השאר, כי:
" על כן, אף אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, והמדובר על פגיעה מבין המקרים המנויים בסעיף 200, אין הועדה פטורה מתשלום פיצויים, אלא אם כן אין זה מן הצדק לשלם פיצויים. ניתן לבטא את האמור כאן בשינוי מה של סדר הדברים והוא, כי שיקולי הצדק חולשים לעולם על המסקנה בדבר החבות בפיצויים, גם אם במצב עניניים הרגיל אין הפגיעה עוברת את תחום הסביר, עדיין שרירה וקיימת חובת תשלום פיצויים אם שיקולי הצדק דורשים זאת".

כפי שעולה מהפסיקה ולאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש לפרש את החוק ואת נסיבות הדברים כך שיתמכו ככול האפשר בפיצוי הנפגע עקב כל פגיעה במקרקעין הנובעת מאישורה של תכנית.

 

ת.א 165/97 פרלמן – פס"ד ניתן במחוזי נקבע שווי דרך אפס.

קווים מנחים של השמאי הממשלתי הראשי לענין שיטת שומת פיצויים עקב פגיעה בחלקת קרקע.

עפ"י המלצות הועדה לגיבוש קווים מנחים לגבי שומת מקרקעין המיועדים לדרכים והרחבתן עולה (דף 88) כי בהקשר לשומה הנעשית עם לקיחת חלק מהחלקה, כמו במקרה דנן השיטה הטובה ביותר  שיש להפעילה הוא להשתמש בשיטת השומה של  "שווי לפני"  ו-"שווי אחרי" , דהיינו קביעת שווי המקרקעין לפני הפגיעה ושווים אחריה. בשיטה זו גלומים אמצעים שבעזרתם ניתן למנוע טעויות ולהתגבר על הבעיות הנובעות גם מפגיעה בקרקע וגם מחמת ביתור השטח.

עקרונות גורמים ושיקולים המשפעים על השווי:

מחירי מקרקעין למועד הקובע.

ערכי הקרקע במגזר.

יתרת החלקה לא ניתנת למימוש, כך שהפיצוי יחול על כל החלקה.

הפיצוי היה בגין חלקם היחסי של בעלי הזכויות המיוצגים על ידנו.



חזרה לדף הבית

 

 

כניסות: 5535
קטגוריה: מקרקעין עידכון אחרון ב-שבת, 16 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים עיקריים באתר (לחץ על הכותרת לכניסה לדף):

מעבר לדף:       ייצוג משפטי ועריכת כתבי בי-דין לערכאות בתי המשפט

מעבר לדף:       ניסוח מכתב משפטי הכולל תמצית זכויות לפי הדין, דרישה לפיצוי או מעשה ואזהרה

מעבר לדף:       תביעות כספיות - נזיקין (לשון הרע, תביעות קטנות, רשלנות מקצועית, תאונות דרכים)

מעבר לדף:       דיני מקרקעין, חוזה שכירות (דוגמא), הוצאת דייר סרבן-פינוי שוכר, סכסוכי שכנים, התנגדות להיתר בנייה/תב"ע, הפחתת היטל השבחה

מעבר לדף:       עריכת חוזים - הסכמים (סעיפים השומרים על טובת הלקוח, צרכנות - ביטול או תביעה בגין עסקה לא הוגנת, הסכמי לאתרי אינטרנט, תקנונים משפטיים)

מעבר לדף:       דיני עבודה  (פיצויי פיטורים, הלנת שכר, שעות נוספות, הרעת תנאים, דמי נסיעות, קרן פנסיה, דמי חופשה, דמי הבראה)

מעבר לדף:       מאמרים במשפט העברי, ושילובו בדין הישראלי

מעבר לדף:       פנייה מקוונת לייעוץ משפטי ראשוני, אודותינו  - רזומה והשקפת המשרד

מעבר לדף:       ערוץ היוטיוב של המשרד

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, עורך דין ושמאי מקרקעין, נושא תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, בעל ניסיון בפרקטיקה המשפטית ובשמאות מקרקעין, עבד כשכיר בייעוץ משפטי במשרד ציבורי ובמשרדים פרטיים בתחום הדין האזרחי ומקרקעין. השקפת העולם של המשרד, תואמת וכפופה לכללי התורה והצדק: "דַּבְּרוּ אֱמֶת, אִישׁ אֶת רֵעֵהוּ אֱמֶת וּמִשְׁפַּט שָׁלוֹם, שִׁפְטוּ בְּשַׁעֲרֵיכֶם" (זכריה ח') ומתן שירות אדיב.
האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על מכשולים משפטיים שנקרים בהתנהלות היומיומית של כל אדם, וכן על מקרי עוולה חריגים ונושאים חברתיים ציבוריים, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם לעמדת וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, ובהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זהמשום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר עם עורך-הדין יונתן לוי בירותי:

טלפון: 025712262
דוא"ל: lawyeryb@gmail.com
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
פקס: 15325712262
המשרד ממוקם במרכז העיר בירושלים.