סכסוך שכנים - תביעה מפקח בתים משותפים

מנהל המשרד, הינו עו"ד ושמאי מקרקעין, שילוב מקצועות המקנה יתרון, ידע וניסיון בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, בכללו ייעוץ וייצוג לשכנים-דיירים בבניין משותף, כיצד לפעול נגד שכן מזיק או המפר את התקנון או את החוק, בין בתביעה ובין במכתב התראה.

להלן דוגמאות לסוגיות בהם המשרד בודק ומטפל בין שכנים:

  • הודעה ואזהרת שכן לחדול מהפרעתו לאורח ואיכות החיים באזור מגוריו ובבניין המשותף. הפרעות כגון רעש, לכלוך בחדר מדרגות.

  • הודעה ואזהרת דייר לעמוד בהתחייבויות התקנון המשותף, ובכלל זה במיסי וועד הבית.

  • כתיבת כתב תביעה נגד דייר להגשה למפקח על הבתים המשותפים או כתביעה קטנה או כתביעה לב"מ שלום.

להלן דוגמאות של סעיפי ניסוחים של טענות נפוצות בסכסוך שכנים בתביעה מול מפקח הבתים המשותפים:

1.1.   סעיף 71 ב'(א) לחוק המקרקעין קובע, כי לצורך הרחבת דירה בבניין משותף, יש צורך בקבלת הסכמתם של 75% מדיירי הבניין כאשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם:

"שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 28) תשס"ח-2008

71ב.   (א)  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה"

1.2.   אמנם, סעיף 62 (א) מבקש יותר אישורים של השכנים, אך הנתבע מבקש לראות ולקבוע את החלל כהרחבה לדירתו:

"תקנון מוסכם

62.   (א)  בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

2.בהתאם לפס"ד ישעיהו (ע"א 10322/03), הפתרון הראוי במקרה כזה, הינו בדרך של הסכמה חוזית בין בעלי הדירות, כלומר, להכליל הוראות מיוחדות על כך בתקנון הבית המשותף ולרשום את התקנון בלשכת רישום המקרקעין. פעולה כזו תבטיח את התוקף של ההסכמה החוזית בדבר ניצול זכויות הבניה, גם כלפי דייר חדש ותמנע חיכוכים ומאבקים משפטיים בין בעלי הדירות.

3.בנוסף, הנתבע שכנגד פרץ-פתח חלון בחדר השינה שלו, שפונה לכיוון חדר השינה של התובע שכנגד. גם פעולה זו נעשתה ללא בקשה וללא אישור של הנתבע שכנגד, וכן ללא אישור של 75% מהשכנים, וכן ללא היתר בנייה ורישיון.

3.1.   הוספת חלון הפונה לשכן, מצרה את פרטיותו, עיקרון המכונה במשפט העברי 'היזק ראייה', ובדומה התקבל בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.23: "לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס".

4.עברות בנייה אלו, או חלקן, נרשמו על הנתבע שכנגד בוועדה המקומית/העירייה, תיקי פיקוח מספר: 2011/3357, 2003/3839.

5.במידה ובניות-הרחבותיו של הנתבע שכנגד יישארו על כנם, עליו לשלם שווי יחסי לשאר השכנים, לפי חלוקת זכויות הבנייה. ביהמ"ש העליון קבע, כי אחוזי בנייה בלתי מנוצלים, יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית המשותף. ניצול זכויות אלה על ידי אחד השותפים, בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות, ולפיכך הענקת זכויות בנייה לבעל דירה פלונית, תוך שלילה, למעשה, של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם של שאר הדיירים.

5.1.   במקרה שהתקבלה החלטה כזו, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

שאלה: האם כדאי להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות, או למפקח על הבית המשותפים?

תשובה: התשובה רלוונטית רק בתחום שיש למפקח לביהמ"ש סמכות זהה, כך שהתובע רשאי לבחור, וזה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות, למפקח יש סמכות ייחודית (אין אפשרות לפנות לביהמ"ש במקום פנייה למפקח). וזו לשון החוק:

72.   (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

קישורים בתחום רשם בתים משותפים:

סעיפי חוק רלוונטיים:

שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 28) תשס"ח-2008

71ב.   (א)  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

           (ב)  לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

           (ג)   בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

           (ד)  נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

           (ה)  לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

           (ו)   הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.

           (ז)   לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

הגשת תביעה למפקח (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995

71ג.   (א)  בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.

           (ב)  התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

           (ג)   הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.

           (ד)  ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

           (ה)  אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.

תחולה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995

71ד.   (א)  בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.

           (ב)  אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה.

סימן ד': יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות

סמכות להכריע בסכסוכים (תיקון מס' 10) תשמ"ח-1987 (תיקון מס' 13) תשנ"א-1991 (תיקון מס' 14) תשנ"ב-1992 (תיקון מס' 19) תשנ"ו-1996 (תיקון מס' 20) תשנ"ז-1997 (תיקון מס' 21) תשס"א-2001 (תיקון מס' 23) תשס"א-2001 (תיקון מס' 24) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 29) תשס"ח-2008

72.   (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

           (ב)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

           (ג)   האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

           (ד)  האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר.

הזכות לתבוע בסכסוך

73.   ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:

(1)   כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;

(2)   נציגות הבית המשותף.

סמכויות המפקח

74.   למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.

דיון בסכסוך (תיקון מס' 14) תשנ"ב-1992

75.   (א)  מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך.

           (ב)  התחיל מפקח לדון בסכסוך ונבצר ממנו לסיים את הדיון בו, ימשיך מפקח אחר בדיון מהשלב אליו הגיע קודמו, אולם רשאי הוא להרשות הבאת הראיות שנית, כולן או מקצתן.

           (ג)   החלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים.

אכיפתם של החלטות וצווים

76.   החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם, לענין אכיפה והוצאה לפועל ולענין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום.

תדריך בענין דיון בסכסוכיםבפני המפקח על רישום המקרקעין

 מבוא

 הוראות הדין החל על סכסוכים כנ"ל כלולות בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969  כפי שתוקנו מעת לעת .

כללי

  1. המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים
    בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.
  1. תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח. 

     3.         המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים:

  • השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
  • סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
  • סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך.
  • סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום).
  • סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה.
  • סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית.
  • התקנת כבלים בהתאם לסעיףכ"טלחוק הבזק.
  • התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק.

        כבעל דירה  לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה,

        וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.

 

4.           המפקח רשאי  לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות),התשל"ח - 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.

 

5.           עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות  בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד.

 

6.             כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין.

 

אופן הגשת התביעה

 התביעה תוגש בלשכת  המפקח שבה רשום הבית המשותף שנתגלע בו הסכסוך.

 בתביעה יצויינו הפרטים הבאים:

  • שמו, מספר זהותו, כתובתו המלאה ומספר טלפון של התובע ומען להמצאת מסמכים המיועדים לתובע.
  • שמו, מספר זהותו ומענו של הנתבע.
  • תיאור תמציתי של הבית המשותף שבו נתגלע הסכסוך:
    כתובת הבית, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים בבית, מספר הדירות בכל מבנה, מספר הכניסות.
  • תיאור העובדות שעליהן מסתמך התובע:
  • בתביעות כספיות (סעיף 58 לחוק) יש לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים וכן פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה.
  • נימוקי התביעה לרבות נימוקים משפטיים.
  • הסעד שמבקש התובע.

 כתב התביעה  יהיה חתום ע"י התובע ואם התובע הוא הנציגות  ע"י חברי הנציגות ויוגש בשני העתקים ועותק נוסף עבור כל נתבע.

 אל התביעה יצורפו המסמכים הבאים:

  • התקנון - כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות.
  • פירוט שטחה של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית - בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (לגבי תביעות כספיות בדבר אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף).

התביעה תישא כותרת כתב תביעה ותוגש מודפסת על גבי צד אחד של הגליון בלבד.

 כתב הגנה

 ·       נתבע שנדרש בהזמנה לדין להגיש כתב הגנה, יגיש תוך המועד הנקוב בהזמנה.

  • בכתב ההגנה יציין הנתבע את כתובתו להמצאת מסמכים והזמנות.
  • כל טענת עובדה בכתב התביעה שלא הוכחשה בכתב ההגנה במפורש, רואים אותה כטענה שמודים בה.
  • כתב ההגנה ישא כותרתכתב הגנהויודפס על גבי צד אחד של הגליון בלבד.
  • כתב ההגנה יוגש ב- 2 עותקים ועותק אחד לכל תובע.

אגרה

 האגרה זהה לאגרה שיש לשלם בגין תובענה אזרחית בבית משפט השלום, על פי תקנות בית המשפט (אגרות).

לא תתקבל תביעה אלא אם שולמה בעדה אגרה. עובד הלשכה שנתמנה לכך יעיין בתביעה ויקבע את גובה האגרה ואופן תשלומה.

שיעורי האגרות מתעדכנים בהתאם לעדכונן בתקנות בתי משפט (אגרות יש לברר בעת הגשת ההליך את שעור האגרה המעודכן.

 האגרה משולמת על ידי שובר תשלום או לפי הדרכת מזכירות הלשכה.

 רצ"ב דוגמאות כתב תביעה: תביעה לסעד כספי.

                                           תביעה למתן צו עשה.

  

תדריך זה בא לסייע לגולשי האתר המעוניינים לפנות עצמאית למפקח בעניני סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. אין הוא מתיימר להורות, או לייעץ, בעניינים הקשורים לדיון גופו, והצדדים לא יהיו רשאים להסתמך עליו בעת הדיון.

חזרה לדף הבית

 

 

כניסות: 14903
קטגוריה: מקרקעין עידכון אחרון ב-שבת, 16 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים עיקריים באתר (לחץ על הכותרת לכניסה לדף):

מעבר לדף:       ייצוג משפטי ועריכת כתבי בי-דין לערכאות בתי המשפט

מעבר לדף:       ניסוח מכתב משפטי הכולל תמצית זכויות לפי הדין, דרישה לפיצוי או מעשה ואזהרה

מעבר לדף:       תביעות כספיות - נזיקין (לשון הרע, תביעות קטנות, רשלנות מקצועית, תאונות דרכים)

מעבר לדף:       דיני מקרקעין, חוזה שכירות (דוגמא), הוצאת דייר סרבן-פינוי שוכר, סכסוכי שכנים, התנגדות להיתר בנייה/תב"ע, הפחתת היטל השבחה

מעבר לדף:       עריכת חוזים - הסכמים (סעיפים השומרים על טובת הלקוח, צרכנות - ביטול או תביעה בגין עסקה לא הוגנת, הסכמי לאתרי אינטרנט, תקנונים משפטיים)

מעבר לדף:       דיני עבודה  (פיצויי פיטורים, הלנת שכר, שעות נוספות, הרעת תנאים, דמי נסיעות, קרן פנסיה, דמי חופשה, דמי הבראה)

מעבר לדף:       מאמרים במשפט העברי, ושילובו בדין הישראלי

מעבר לדף:       פנייה מקוונת לייעוץ משפטי ראשוני, אודותינו  - רזומה והשקפת המשרד

מעבר לדף:       ערוץ היוטיוב של המשרד

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, עורך דין ושמאי מקרקעין, נושא תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, בעל ניסיון בפרקטיקה המשפטית ובשמאות מקרקעין, עבד כשכיר בייעוץ משפטי במשרד ציבורי ובמשרדים פרטיים בתחום הדין האזרחי ומקרקעין. השקפת העולם של המשרד, תואמת וכפופה לכללי התורה והצדק: "דַּבְּרוּ אֱמֶת, אִישׁ אֶת רֵעֵהוּ אֱמֶת וּמִשְׁפַּט שָׁלוֹם, שִׁפְטוּ בְּשַׁעֲרֵיכֶם" (זכריה ח') ומתן שירות אדיב.
האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על מכשולים משפטיים שנקרים בהתנהלות היומיומית של כל אדם, וכן על מקרי עוולה חריגים ונושאים חברתיים ציבוריים, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם לעמדת וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, ובהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זהמשום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר עם עורך-הדין יונתן לוי בירותי:

טלפון: 025712262
דוא"ל: lawyeryb@gmail.com
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
פקס: 15325712262
המשרד ממוקם במרכז העיר בירושלים.